אלקובי ואח' נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ

פסק דין

התובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה במסגרתה עותרים המבקשים להצהיר כי על המשיבה להימנע מפינויים מדירת מגוריהם ברח' יהודה המכבי 25/3 בנהריה (להלן: "הדירה" ), במסגרת תיק הוצל"פ אשר נפתח בעקבות פסק דין לפינוי מיום 14.04.03, שניתן נגד המבקשים בת"א מס' 4411/02 ( שלום עכו ), המורה למבקשים לפנות את הדירה.

טיעוני המבקשים

הורי המבקשת 1 ( להלן – "המבקשת" ), התגוררו בדירה מאז תחילת שנות ה - 60 ושלמו למשיבה בקביעות דמי שכירות. בשנת 1991 נפטר אבי המשפחה ובשנת 2000 נפטרה האם, כאשר המבקשים עברו להתגורר בתחילת שנת 1997 ואילך, וסעדו את האם במחלתה עד ליום מותה. לטענת המבקשת, לאחר פטירתה של האם היא פנתה למשיבה ויידעה אותה כי, בטרם נפטרה האם, פעלו המבקשת ואמה לרכישת הדירה, במסגרת מבצע לזכאים, אך האם נפטרה בטרם הושלמה המכירה. לטענת המבקשת, לאחר שהמשיבה ביקשה שהות לבדוק את הנושא, נמסר לה טלפונית על ידי מנהל עמיגור בסניף הראשי בתל אביב כי, כל הזכויות של אמה המנוחה בדירה עוברת אליה, מכח מגוריה עמה עובר לפטירתה, וכי היא רשאית לרכוש את הידרה באותם תנאים של אימה. המבקשים טוענים כי יש לבטל את פסק הדין אשר ניתן לפינויים, מאחר ופסק הדין ניתן בהעדרם ומבלי שהומצאו להם כתבי התביעה כדין. לטענת המבקשים, נודע להם לראשונה על הפינוי רק כאשר הגיעה לידיהם הודעת הפינוי. לטענת המבקשים, המשיבה לא טענה למעשה בית דין ואף לא בקשה לסלק את התביעה על הסף בשל כך. לפיכך, ומחמת הזהירות, טוענים המבקשים להעדר מעשה בית דין, וכפועל יוצא מכך, להעדר השתק פלוגתא ולהעדר עילה. המבקשים טוענים כי המבקשת היא "דיירת ממשיכה", לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח – 1998, וכי היא "דיירת מוגנת", בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב -1972( להלן:"החוק"). לטענת המבקשת, הוריה התגוררו בדירה ב"מועד הקובע", דהינו, לפני יום 20.08.68, בלא כל סייג חוקי או תנאי מגביל, ולפיכך, ובהתאם לסעיף 2 וסעיף 9 לחוק הנ"ל, הינם דיירים מוגנים. לפיכך, ובהתאם לסעיף 20(ב) לחוק, יש לראות במבקשת כדיירת מוגנת, משום שהתגוררה עם אמה בדירה לפחות 6 חודשים לפני פטירתה, ולא ניתן לפנותה מהדירה, אלא באחת העילות המנויות כעילות פינוי בחוק הגנת הדייר. יתרה מכך, טעונים המבקשים כי, לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ולאור ההלכות הקובעות כי הזכות לכבוד כוללת את הזכות למדור מינימלי, חל על המבקשים סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, ולפיכך, לא ניתן לפנותם מהדירה מבלי שנמצא להם, עובר לכך, מקום מגורים סביר או דיור חלופי.

טיעוני המשיבה

המשיבה מאשרת כי בשנת 1966 נחתם הסכם שכירות בין המשיבה להורי המבקשת וכי בשנת 1999 החלה אימה של המבקשת, גב' אוחיון רחל ז"ל, לבדוק אפשרות של רכישת הדירה, אך בטרם יצאה רכישת הדירה אל הפועל, היא נפטרה, בשנת 2000, ולאחר מכן הוגשה תביעה לפינוי הדירה, וביום 12.02.02 ניתן פסק דין הצהרתי כנגד הדיירים החוזיים ז"ל, לפיו, הסכם השכירות בין הצדדים בטל והמשיבה רשאית להחזיר לידיה את החזקה בדירה. לטענת המשיבה, אשר הינה מנהלת זכויות בדירה, תביעת הפינוי הוגשה לאחר שבביקור שנערך בדירה ביום 27.08.02 התברר כי המבקשים פלשו לדירה יחד עם שני ילדיהם והחלו להתגורר בה שלא כדין. בד בבד עם ההליך המשפטי, סייעה המשיבה למבקשים בהתנהלותם מול משרד הבינוי והשיכון לשם אפשרות השלמת רכישת הדירה שאם המבקשת החלה, על ידם, אם כי וועדת אכלוס עליונה של משרד הבינוי והשיכון דחתה את הבקשה. לטענת המשיבה, המבקשים אינם "דיירים ממשיכים" ואינם זכאים לדיור ציבורי, בהתאם לתעודת זכאותם שתוקפה הסתיים ביום 27.02.12. לגישתה, טענות המבקשים בעניין דיירות מוגנת חסרות כל יסוד, מאחר וסעיף 23 לחוזה השכירות שנחתם בין המשיבה להורי המבקשת בשנת 1966, קובע מפורשות כי חוזה השכירות איננו מוגן על ידי חוק הגנת הדייר, ומצוינים בו במפורש שני התנאים הנדרשים לפי חוק הגנת הדייר, ועל כן, משהורי המבקשת, הדיירים החוזיים, לא היו דיירים מוגנים, הרי שמקל וחומר, גם המבקשים אינם כאלה. מעבר לכך, המשיבה מכחישה, כאמור, כי המבקשים התגוררו עם הדיירת החוזית, אם המבקשת, עובר לפטירתה, ולראייה, מציגה המשיבה את מכתבו של מר אפרים אוחיון, אחיה של המבקשת, מיום 10.08.00, לאחר פטירתה של האם, במסגרתו טען כי הוא מתגורר בדירה עם אימו, מאז ומעולם, ביחד עם רעייתו ובנו, וביקש להכיר בו כבעל זכויות חוזיות בדירה. יתרה מכך, מביקורי משפחה שערכו נציגי המשיבה בדירה, במהלך השנים 1992, 1995 ושנת 1997 לא מאוזכרים המבקשים כמי שהתגוררו בדירה, ובנוסף לכך, בביקור שנערך בדירה על ידי נציג המשיבה ביום 08.05.02, נמצא כי הדירה הייתה מנותקת מחשמל וממים וכך מעידים אף אישורי חברת החשמל והעירייה, ולפיכך, לא ייתכן כי המבקשים התגוררו בה, בתקופה הרלבנטית. זאת ועוד, טענת המבקשים, לפיה, לא קיבלו לידיהם כל מכתב התראה או טופס אזהרה מהלשכה להוצאה לפועל, אינה נכונה, שכן ביום 11.03.03, בטרם ניתן פסק הדין כנגד המבקשים, נשלח מכתב מאת המשיבה אל המבקשים ואל בא כוחם, במסגרתו התבקשו המבקשים להגיש כתב הגנה, ובנוסף, ביום 26.06.03 נמסרו לידי המבקשים טפסי אזהרה של לשכת ההוצאה לפועל בעכו, אשר חתומים על ידי המבקש מס' 2 . לגישתה של המשיבה, פסק הדין לפינוי המבקשים לא היה ניתן על ידי בית המשפט, אילולא הוצגו לו אישורי מסירה כדין. בנוסף, ובהתאם להלכה הפסוקה כפי שפורטה בסיכומי המשיבה, פסק הדין מיום 14.04.03, מהווה מעשה בית דין ואין באפשרות המבקשים בהליך דנן, "לחתור תחתיו" בנימוקים שונים, כאשר המדובר באותה העילה.

עוד טוענת המשיבה כי, המבקשים אינם משלמים דמי שימוש ראויים עבור החזקתם בדירה וחובם, נכון לחודש אפריל 2012 , עומד על סך של 198,390 ₪.

דיון והכרעה

הורי המבקשת שכרו את הדירה מאת עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, לפי הסכם שכירות שנחתם ביום 5/7/1966 ( נספח א' לתגובת המשיבה לצו הזמני ולהמרצת הפתיחה ). דמי השכירות נקבעו בסעיף 3 להסכם, ולפי סעיף 2 להסכם, תקופת השכירות הייתה לשנה אחת, החל מיום 1/6/1966 ועד ליום 30/6/1967. בצד זאת, הוסכם, בסעיף 28 (א) להסכם, כי תקופת השכירות תתחדש ותוארך מאליה עם סיומה לתקופה נוספת של שנה אחת מדי פעם, בתנאי כי סך כל התקופות לא יעלה על 3 שנים מיום תחילת תקופת השכירות הראשונה.

מחלוקת הטעונה הכרעה היא, האם המדובר בשכירות מוגנת, לפי חוק הגנת הדייר ( נוסח משולב ), תשל"ב – 1972. לעניין זה רלבנטית הוראת סעיף 14 לחוק הנ"ל, הקובעת כי:

" (א)...

(ב) נכס בבנין או בתוספת בבנין שנמצא בידי דייר בהתשכ"ח

באחת הנסיבות המנויות להלן וערב התשכ"ח לא חל חוק

זה על שכירותו מפני שהנסיבה פורשה בחוזה השכירות –

לא יחול חוק זה על שכירותו לאחר שתמה תקופת השכירות

לפי החוזה אלא אם נקבע בחוזה השכירות שנעשה לפני

התשכ"ח, או משתמע ממנו, כי חוק זה יחול עליה, ואלה

הנסיבות:

(1)...

(2) בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר כ"ז באדר ב'